本报记者 杨让晨 石英婧 上海报道
（近年来中国酒店投资情况。受访者/图）
随着宏观经济波动和房地产政策影响，目前我国的酒店投资市场正在从增量扩张转向存量优化。
据仲量联行数据，近年来，中国内地酒店市场进入投资活跃期。2015年至2024年，中国内地酒店投资交易额约1685.4亿元，年均成交额约为139.4亿元。其中在2024年，中国酒店投资占比达到投资市场中的10.7%，创下近年来新高。
其中，一线城市酒店资产因其不可替代的抗周期能力与复合价值成为资本竞逐的焦点。过去10年，超过60%的酒店交易发生在一线城市。与此同时，新一线城市正成为内地酒店投资市场的新蓝海。相较2015—2019年，2020—2024年新一线城市酒店投资交易额占比增加6个百分点。
《中国经营报》记者注意到，由于宏观经济波动及房地产进入深度调整期等因素影响，部分酒店资产持有者面临现金流压力，试图通过剥离非核心资产以盘活流动资金。在此背景下，诸多优质酒店资产进入投资市场，越来越多境内外投资人开始关注，大宗交易额也随之攀升。
仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区副总裁魏骏亚表示，存量时代的价值重构，本质上是资产价值认知与资本配置效率的系统性升级。面对一线城市的抗周期能力与新一线城市的增长潜力，投资人需在区位价值、现金流稳定性、改造可行性等维度建立更精细的评估框架。“但同时，市场分化带来的估值落差与运营风险，亦要求投资人提升资产筛选与风险管控的专业能力。”
酒店投资市场进入活跃期
近年来，受宏观经济因素和房地产政策影响，部分酒店业主为盘活资产，降低计息负债，选择剥离非核心资产以缓解杠杆压力。
其中，诸多优质酒店资产进入投资市场，吸引境内外投资人关注。仲量联行数据显示，近年来大宗交易额逆势攀升，继2017年万达—富力资产包交易后，中国内地酒店投资交易额于2023年再创历史新高。
具体来看，一线城市仍是投资者关注的焦点。仲量联行方面分析认为，资产属性上看，一线城市核心区位的土地稀缺性支撑酒店资产的长期增值潜力。从需求端上看，商务与文旅双轮驱动效应显著。
“一线城市承接全国约40%的会议会展活动，展会期间承办城市酒店每间可售客房收入（RevPAR）溢价明显。同时，随着中国免签‘朋友圈’逐渐拓宽，入境旅游市场呈现强劲复苏，叠加本地‘微度假’理念进一步深入，一线城市酒店运营表现提升动能充足，增加投资人对一线城市酒店的投资信心。”仲量联行方面表示。
与此同时，新一线城市正成为内地酒店投资市场的新蓝海。“疫情期间，例如杭州、成都、重庆、西安等新一线城市因其丰富的旅游资源、成熟的基础设施，以及不断提升的城市能级，迅速吸纳了国内旅游需求，酒店经营表现逆风攀升，吸引酒店投资人关注。”仲量联行方面分析认为。
此外，过去10年，市区酒店交易额占总交易额的70%以上。对此，仲量联行方面表示，这是由于投资人倾向选择投资市区酒店主要是基于稳健的市场需求、优越的地理位置、多元化的客户群体，以及品牌与连锁化趋势等因素的综合考虑。
值得注意的是，相较2015—2019年，2020—2024年市郊和远郊酒店的交易占比明显增加。这是因为随着城市化的推进和产业园区的建设，市郊和远郊地区逐渐成为新的居住和工作中心。因此，部分酒店投资人开始布局这些区域，以捕捉未来的市场机会。
规避投资风险受关注
不过，随着酒店投资市场的增长，风险也随之而来。
仲量联行与中伦律师事务所联合推出的《中国酒店投资的全周期策略：从酒店资产收购到退出的关键决策路径白皮书》（以下简称《白皮书》）中指出，在酒店投资交易中常见法律风险点就包括如土地性质争议、违法建筑等在内的物业权属瑕疵、共有设施权属划分、经营证照合规性以及酒店管理合同解除等问题。
境外投资人将其所持有的内地酒店项目公司的股权出售给内地买方时，需额外关注跨境支付限制，通过双层监管账户设计规避外汇管制风险，同时完成税务申报、外汇登记变更等特殊流程。
此外，合法终止现有酒店管理合同应尽量避免违约赔偿，提前评估合同条款并制定谈判策略。如果能够在协商阶段就各解约事项达成一致的，对双方而言均是较为成本可控也简单便捷的方式。
对此，中伦律师事务所合伙人纪超表示：“酒店投资交易的法律风控，不仅关乎合规底线，更是交易价值的关键变量。通过交易结构创新重构跨境风险分配秩序，以税务合规工具对冲隐性成本，推动资本退出从‘流程可行’向‘价值最优’进阶，为多元退出策略的探讨提供底层支撑。”
酒店资产退出路径的创新也为行业注入新动能。在酒店资产领域，传统退出渠道主要为股权转让和资产出售。随着市场政策环境持续优化，公募REITs成为潜在的创新性资产退出选择。“虽然目前酒店类资产尚未被纳入公募REITs的底层资产范畴，但未来政策开放后，将为酒店行业开辟证券化退出新路径，有效提升存量资产的流动性和价值。”《白皮书》中指出。
仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛认为：“中国酒店投资市场正经历从增量扩张向存量优化的结构性转型。投资人需把握市场趋势，通过专业估值、动态定价和合规交易流程实现资产价值最大化。同时，酒店投资市场参与者需关注城市更新政策下的资产盘活机遇，以及通过搭建公募REITs退出路径，助力酒店投资市场在存量时代挖掘新的增长点，推动 ‘投、融、建、管、退’酒店资产全生命周期管理的专业化与资本化升级。”
（编辑：石英婧 审核：童海华 校对：翟军）
