随着许多住宅电梯进入“高龄期”，故障频发、维修成本攀升、居民意见难统一等问题也日益凸显。资金问题导致物业与维保单位常常相互推诿，使用住宅专项维修资金则面临重重阻碍，低层与高层住户诉求上的差异更使改造工程举步维艰。近日，朝阳区金海国际小区以“修一保十”的创新模式，完成了老旧电梯的试点改造。这种将电梯更新改造与十年维保捆绑的长效机制，或为小区电梯更新困局提供“破题”的新思路。
老电梯故障多维护难
在建成于2005年的金海国际小区南区，运行了近20年的电梯已迈入“老龄期”，频繁出现的故障给居民的生活带来了极大困扰。卡梯、电梯门关不上、运行中突然停运等状况频发，老旧电梯成了居民的“心头患”。
自2023年起，居民便不断向物业反映电梯存在的问题，在居民群中抱怨、拨打12345市民服务热线投诉，也成了小区里的“常态”。更令人心惊的是，小区还曾发生过电梯突然下坠的事故，惊险场景让当事人至今心有余悸。社区和物业工作人员前往楼顶电梯机房检查时，眼前的景象令人担忧：地面机油四溢，电梯绞盘与钢丝绳磨损痕迹严重，安全隐患重重。
然而，本应尽快解决的电梯故障，却因物业与电梯维保单位之间的纠葛陷入僵局。物业聘请的电梯维保单位只负责日常检修和保养，一旦电梯发生故障需要更换零件，物业还需支付购买零件的费用。在这种模式下，电梯维保单位或是不能及时对电梯进行维保，或是对维护工作敷衍了事；而物业因自身资金有限，也不愿在电梯维护上投入更多成本。金海国际小区南区3栋楼的3部电梯，就曾经停运一个月之久。“一部电梯停运，全楼80多户居民就只能共用另一部电梯，早晚高峰乘坐电梯需要等上好长时间。低层住户往往选择爬楼梯，高层住户就只能干等着，这样的日子实在太难熬了。”业主王女士抱怨道。
物业人员也道出了其中的无奈：小区物业费标准为每月2元/平方米，其中仅包含0.18元的电梯日常维修保养及其他设备的维护费。随着电梯老化加剧，钢丝绳、电梯门等动态部件损坏率高，更换一次零部件动辄就需要万元左右的支出。面对不断攀升的电梯维修成本，物业因入不敷出陷入两难境地。
南磨房地区城乡建设办公室副主任张野说，以往物业与电梯维保单位签的合同基本上都是短期合同，小修由维保单位负责，配件更换则需物业单独付费。这种责任分配模式，就会导致“电梯出了小毛病拖着不修，等到拖成大毛病再动用住宅专项维修资金大修”。
据业内人士介绍，电梯从开发商选购安装，到物业公司管理，再到维保单位维护保养，这一过程涉及多个责任主体。电梯质保期过后，开发商就不再负责电梯后期运维；物业公司虽承担管理职责，却缺乏专业维修技术，需要依赖维保单位；而作为电梯实际使用者的业主，又没有足够的话语权和控制权。多方利益难以协调，使得电梯维护管理漏洞频出。
记者在采访中发现，金海国际小区的电梯困境并非个例，而是众多老旧小区面临的普遍难题。数据显示，2008年以前建成的小区，电梯大多已到大修更新阶段，仅南磨房地区运行超过15年以上的老旧电梯就多达700余部。这些老旧电梯零部件老化严重，日常维修保养已无法满足正常运行需求，往往需要启动住宅专项维修资金才能进行更新改造。
电梯更新阻碍重重
从2023年底起，在南磨房地区相关部门牵头下，业主代表、物业公司、社区被召集在一起，试图破解电梯更新改造的难题。但在电梯整体换新还是部分大修的关键抉择上，居民却产生了意见分歧。
换还是修，并非简单的二选一，而是需要权衡成本、长期效益、居民意愿等多重因素的复杂问题。更换一部新电梯，总费用高达35万至40万元，而电梯大修报价仅为17.67万元。部分居民出于节省开支的考虑，希望通过大修解决问题，这样可以减少个人出资；另一部分居民则因老旧电梯隐患重重，认为即便成本高昂，也应该整体换新，这样才是保障长期安全与居住舒适度的最优方案。金海社区服务站站长谭家骥说，部分业主觉得电梯还能凑合着用，不愿额外掏钱；而经历过卡梯等事故的居民，则迫切希望更换老旧电梯。
除了费用分歧，居民对电梯更新方案也疑虑重重。住宅专项维修资金的动用关乎全体业主利益，部分居民对方案的合理性、资金使用透明度提出质疑，反对轻易动用这笔钱。根据相关规定，动用住宅专项维修资金需经双三分之二以上的业主参与表决，但在实际操作中，这一规定往往成了难以跨越的“关卡”。
记者调查发现，住宅专项维修资金作为解决电梯更新资金缺口的重要渠道，在实际启用过程中却有不少障碍。许多老旧小区或建成时间较长的商品房小区，存在住宅专项维修资金不足的情况，资金缺口需要居民出资填补，加剧了居民的抵触心理。同时，居民间达成共识也存在困难，低层住户因日常使用电梯的频率低，对动用住宅专项维修资金态度消极，少数人的反对常常导致整个更新改造计划停滞不前。
西城区一处老小区在电梯更新过程中也曾面临这样的困境。居民楼内的两部电梯自2006年运行至今已有19年，113户居民长期受电梯轿厢门故障、按钮失灵、运行抖动等问题的困扰，多次检修都是治标不治本。2024年国家出台了超长期特别国债资金政策，将老旧电梯更新纳入了资金支持的范围，使用15年以上的电梯如果更新，每台可以享受15万元的补贴。这项政策本被视为解决问题的“曙光”，但在实际操作中，却遇到了资金、产权、居民意愿等多重阻碍。该楼电梯更新总预算要70万元，需先行垫付。即便享受每部电梯最高15万元的补贴，仍存在40万元的资金缺口。楼内公房、商品房、房改房产权混杂，住宅专项维修资金的余额本就不多，居民自筹方案也因低收入老年群体占比大难以推行。幸亏街道动员产权单位先行垫付了资金，最终才顺利推动电梯更新工程开工建设。
记者梳理这些老旧小区电梯改造的过程后发现，老旧电梯更新在资金筹集、居民意见统一、政策落地等方面都面临着挑战，如何突破困境，成为众多老旧小区亟待解答的难题。
“修一保十”让居民心安
在金海国际小区电梯更新陷入困局之际，南磨房地区与朝阳区市场监管局、房管局积极沟通协商，找到了新的解决方案：“我们正在探索‘修一保十’的新模式，将电梯更新改造和后续维保绑定，由施工方制定电梯更新改造方案，并为电梯全部零部件质保十年，同时负责十年内电梯的维保工作。”南磨房地区城乡建设办公室副主任张野说。
这种模式立即引起了居民热议。经过多次居民议事会，最终大家达成了共识：先改造1号楼至3号楼的9部电梯作为试点。
“十年质保意味着我们要对每个零部件负责，必须在质量上下功夫。”通过公开招标选出的电梯施工方——北迅机电设备有限公司总经理王国军说，对于企业来说，采用高品质配件虽然前期投入大，但长期维护保养成本能大大降低。
在施工现场，记者看到了此次电梯改造方案：保留二层以上电梯的厅门、导轨、轿厢框架等设施，换新其他部件，对核心部件高配升级，使单部电梯的更新较整机更换节约了超过一半的费用，大幅降低了住宅专项维修资金的使用额度。“这样既省钱，又缩短了工期。”王国军说。
在支付机制方面，“修一保十”模式同样实现了创新。张野介绍，住宅专项维修资金一次性支付维修费用后，后续由物业公司每年缴纳小额维保费。经测算，采用这种模式，十年总成本可比传统模式节省30%至50%的费用。更为关键的是，未来十年维保责任完全转移至电梯施工方，期间任何电梯零部件更换都无需物业再出钱，也不再动用业主一分一毫。这种模式直接降低了住宅专项维修资金的申请频次，彻底打消了居民对频繁维修导致住宅专项维修资金会快速耗尽的担忧。同时，这种模式明确了各方权责，有效解决了以往因责任不清导致多方扯皮、维修延误的问题；长周期质保的要求，更是促使电梯施工方不断升级技术与服务能力，对电梯日常维保更加用心。如今，施工方对电梯的日常维保能做到每半个月一次，极大延长了电梯的使用寿命。
4月8日，经过紧锣密鼓的施工，金海国际小区首批改造的3部电梯正式投入运行。更新后的电梯焕然一新，不仅外观更加美观，运行也更加平稳、安全。值得一提的是，电梯轿厢内还根据居民的个性化需求，新增了智能监控系统、空调等设备，赢得了居民们的一致好评。预计到5月底，参与试点的9部电梯将全部更新完毕。“我们计划以此次试点为成功样板，逐步推广该模式，用于改造辖区内更多老旧电梯。”张野说，也希望这种模式能为更多面临相似困境的小区提供可复制、可推广的经验。
来源：北京日报客户端
记者：褚英硕
