当您卖房且买方希望贷款购买时，可以采取以下步骤和注意事项：
选择正规中介
选择正规、可靠的中介公司，以确保整个交易过程的安全和顺利。正规中介能够提供专业的贷款咨询和协助办理手续，降低交易风险。
了解贷款流程
买方需要选择贷款银行并进行房产评估，填写借款申请表并提交相关证明材料，如身份证、户口簿、收入证明等。
首付款到账
买方在贷款审批通过后，需要将首付款存入指定账户，并由银行冻结。首付款通常为房产总销售额的30%至40%。
办理过户手续
在首付款到账且贷款审批通过后，双方可以到房产登记部门办理房屋过户手续。过户时，买方支付剩余房款，卖方将房屋产权证交给买方。
变更贷款人或提前还款
如果卖方需要提前还清贷款，可以与贷款银行协商变更贷款人，重新签订贷款合同。或者，买方可以使用首付款或全款还清剩余贷款，然后办理过户手续。
注意事项
确保所有交易手续和文件齐全、真实、合法，避免因手续不全或文件虚假而导致交易失败或产生法律纠纷。
在整个交易过程中，保持与买方和贷款银行的沟通，及时了解贷款进度和过户情况，确保交易顺利进行。
通过以上步骤和注意事项，您可以较为顺利地完成卖房和买方贷款购买的过程。在整个过程中，选择正规中介和确保交易手续的完整性是至关重要的。
