判断商用房主要依据以下几个方面：
合法的所有权或使用权
商业用房需要有合法的所有权或使用权，并且必须经建设部注册的房屋权属登记机关颁发有建设部统一制定的房屋所有权证。对于出租的商业用房，还必须有合法的租赁关系。
工商营业执照与税务登记证
在拆迁范围确定时，商业用房的所有人或承租人必须持有合法的工商营业执照与税务登记证，且营业的具体情况要与工商营业执照和税务登记证的登记内容相符。
实际用途
商业用房在拆迁范围确定时，必须陈列有商品或者服务设施，正被供需双方用作营业场所。正在营业的商业用房有多少面积，拆迁补偿就应该认定多少面积。未营业或者已歇业的房屋，不能认定为商业用房。
土地用途与产权年限
商业用房的土地使用年限是40年，而住宅房的土地使用年限是70年。通过查看房屋所在土地的规划用途和房产证或购房合同中注明的房屋用途，可以确定房屋是否为商业用房。
水电费与物业管理费
商用房的水电费通常按商业标准收取，比普通住宅高。此外，商用房的物业管理费普遍高于住宅房。
交易税费
商住房的交易税费也相对较高。
房屋结构与用途变化
如果房屋为了适应商业活动进行了结构上的改造，比如增加商业门面、改变内部布局等，这也是住房改为商业用的一个重要标志。
周边环境和设施
观察房屋周边的环境和设施是否适合商业活动，比如周边是否有其他商业设施、人流量是否大等。
通过综合以上几个方面的信息，可以较为准确地判断一个房屋是否为商用房。建议在实际操作中，结合具体情况逐一核实相关证照、合同、产权年限等信息，以确保判断的准确性。
