房屋小产权，也称为“乡产权房”，是指 在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发的房屋。这种房屋的产权并不完全归属国家，而是由农村集体所有。小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
小产权房主要有以下几种类型：
占用集体用地或耕地违法建设的房屋：
将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。
在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售的房屋：
具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民：
俗称“军产房”。
购买小产权房存在以下风险和问题：
无法办理房屋产权登记：
非集体经济组织成员购买小产权房将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。
不受法律保护：
小产权房没有国家发的土地使用证和房产证，购房合同在国土房管局无法备案，产权证不具备法律效力。
交易税费不同：
小产权房和大产权房的交易税费不一样，小产权房在再次转让时如果不用交付土地出让金，则仍属于小产权。
存在被强制拆除的风险：
没有合法建设手续的小产权房，随时可能会被政府强制拆除。
综上所述，小产权房是一种没有合法产权的房屋，存在诸多风险和问题，建议谨慎购买。
